估价二手房房价的步骤
二手房如何估价 算算你的二手房值多少钱？(表)
二手房估价是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员进行。一些准备放盘的业主在将二手房卖出前，若能自己估算房屋价值，更可以保证获利最大化。在此教你一个最简便的计算方式，便能将房产价格算出个大概，可作为开价时的一个参考。
2006年春节刚过，郭延（化名）便掂量着将手中空置的一套二手房售出。郭延的这个念头来自媒体关于广州二手房2005年年底天河海珠区成交价上涨的新闻。2005年对于房产来说，可以说是政策年，意在压制涨幅过大的房价，郭延看着这个趋势，担心2006年国家又将出台打击炒房政策，再加上现在的二手房均价水平已经到达他自己的满意水平，便想将位于天河东的这套房子卖出。
说到卖房，郭延对于该如何给该房子定价售出依旧模糊不清，若把价格抬得过高了，怕鲜有人问津，但若估价过低那岂不是赚少了？郭延也想过交由房产中介将物业售出，但是一些不法中介勾结买主故意压价的做法令郭延不敢调以轻心。如何评估该房产的价格，这成了郭延头痛的问题。
要解决定价问题，郭延觉得还需自己广泛收集资料。在大量收集卖房知识的过程中，郭延发现了这么个“土法子”：用房屋各个细节的价值比例对房产均价进行“加减乘除”。
该房子是郭延在1997年买入的，当时正值广州房价的高峰期，买入价为82万，本打算趁着楼市的热潮赚上三五斗。无奈在房子买入的第二年广州房价便走向“下坡路”，直到2004年初才止跌回暖，炒房的目的没有达到，该房子一直作为出租用途。
要拿回9年前的价格那并不可能，但由于该二手房位于天河东，附近有省重点小学体育东小学、省一级中学华南师范大学附属中学等，并且交通便利，生活配套也极为成熟，该商圈的商品房均价约为8000元/平方米。该地段房屋的保值能力还算比较强，郭延预计此时卖出该房依旧能比广州二手房均价来得高。
首先该计算的是该物业的折旧费。房子一建好便进入了折旧期，每年折旧2%，一共折旧五十年，郭延的房子至今有9年楼龄，这样算下来，折旧的金额问为：8000元×2%×9年＝1440元。
9年前的户型与现在新房的户型相比明显欠缺了合理性，郭延的这套房子阳台、厨房和卫生间都比较小，这也是美中不足之处。由于房屋的功能比较新商品房的低，在这点上得扣去10％，则为8000×10％＝800元。
郭延的物业所在楼房一共9层，该房子在顶层，但带有电梯。一般按市场上的二手房估价，顶层的房子要再折价5%，则为8000元×5%＝400元。但现在广州市面上带电梯的二手房要比同质量下的二手房贵500元－2000元左右，郭延的这套房子是属于两梯八户，所以保守估价应该在折旧后添上500元左右。
当时郭延在选择该房子的时候，由于南向房屋的窗户是朝着马路，这样噪音和灰尘比较大，但朝小区内的房屋是东西朝向，虽然日照比较强烈，但是郭延考虑到居住的舒适性和安静便选择了东西朝向的单元，但在二手房估价时，没有南向开窗的房子需扣减5％的价格，则扣除了8000×5%＝400元。
天河区可以说是仅次于越秀区（包括东山区）的教育强区，强势的教育实力为天河的楼价增添了不少保值的元素，郭延当时选择该物业的时候也考虑到此因素。由于该房屋位于重点中小学区域，便应该加上15%的价值，则为：8000元×15%＝1200元。
但是二手房买卖也需考虑到买家的心理因素，由于习惯性因素，对于买旧房需折旧8％左右，因为在此基础上，该物业还需折价：8000×8%＝640元。
该物业有小区配置，并且楼下有保安，从这点上看便无需再从物业管理方面折旧了。郭延这么一粗略计算，大约现在该套房屋的价格为：
8000元－1440元－800元－400元＋500－400元＋1200元－640元＝6020元/平方米。
但是，郭延也明白，在二手房交易时，由于买卖双方的角度和心态各异，作为卖方总会拿同地区商品房的房价来类比，开价与商品房差价不大；而买方总强调一个“旧”字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，成交存在问题。再者，再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居祝还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。
而在同一地段，旧房的小区环境若逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。按照这些计算公式算出来的，也只能当成市场指导价，最终楼价的定位还需从上述这些社会环境和自然环境等因素考虑。
但是，站在市场的角度，以房屋的市场价值为基础，以供求关系为参考，具体分析测算，二手房的价格还是有规律可循的，郭延的计算方法便是二手房的最基本估计。想将手中二手房放盘的你，或者也可以参照上述的方法计算下你的物业值几何。
小贴士：
二手房的估算公式列表
